步入2026年4月，北京老破小楼市延续分化走势证券杠杆，作为刚需置业、地段过渡的主流房源，其价格始终贴合城市配套、学区政策、城市更新三大核心因素，各区房价梯度清晰，涨跌逻辑明确。
核心城区依旧是房价高地，西城区稳居首位，老破小整体单价维持在11.3-13万/㎡，受学区政策持续深化影响，传统热门学区板块溢价进一步回落，德胜、月坛片区小户型成交单价较年初下调2%-3%，广安门、陶然亭等非学区板块价格更趋平稳，议价空间在5%左右，总价500万以上的小户型仍是成交主力。
东城区紧随其后，老破小单价区间10-11.6万/㎡，安定门、崇文门等近地铁板块承接力较强，永定门外等刚需集中区域单价回落至8-9万/㎡，整体价格较去年同期小幅下行，成交周期有所拉长。
海淀区作为产业与教育双重核心区，老破小单价8.3-9.7万/㎡，中关村、学院路等学区板块价格回调明显，多校划片政策彻底抹平过度学区溢价，而西二旗、上地等产业周边小区，凭借通勤优势价格相对坚挺，60㎡以下小户型成交活跃，是核心区中刚需关注度最高的区域。
朝阳区老破小单价8-9.3万/㎡，板块差异尤为突出，亚运村、团结湖等成熟商圈单价破9万，劲松、潘家园等近郊板块单价7.5-8.5万，低总价、近地铁的房源最受欢迎，成交占比超六成。
近郊四区房价趋于平稳，城市更新成为涨价核心动力。丰台区老破小单价4.6-6.3万/㎡，丽泽、草桥等重点发展板块，依托配套升级，房源价格环比微涨0.5%，卢沟桥、长辛店等偏远板块配套薄弱，单价仅4.2-5万/㎡，议价空间较大。
石景山区单价4.4-5.8万/㎡，八角、古城等地铁沿线小区，经过老旧小区改造后，加装电梯、环境优化带动单价上涨5000元左右，鲁谷板块自住需求稳定，价格波动极小。
通州区依托副中心发展，老破小单价4.2-5.7万/㎡，新华大街、梨园等核心板块配套成熟，价格稳中有升，宋庄、漷县等远郊板块缺乏产业支撑，单价跌至3.5-4万/㎡，成交寥寥。
昌平区主打刚需市场，回龙观、天通苑大型社区老破小单价4.4-5.1万/㎡，地铁通勤便利，租赁与自住需求旺盛，沙河、南口等板块单价仅3.5-4万/㎡，整体处于低位运行状态。
远郊区域房价持续低迷，大兴区老破小单价3.5-4.9万/㎡，黄村、枣园地铁沿线单价破4万，亦庄周边依托产业辐射相对抗跌；
房山区单价3.1-4.3万/㎡，良乡、长阳板块是成交主力，燕山、窦店板块空置率高，价格持续走低；
顺义区单价3.4-4.7万/㎡，城区及后沙峪板块需求稳定，远郊乡镇几乎无成交；
门头沟区永定镇等近地铁板块单价4.2-5万/㎡，山区板块单价不足3.5万，市场活跃度极低。
整体来看，2026年4月北京老破小市场已回归居住本质，学区溢价全面消退，地段、通勤、小区改造成为定价关键。
核心城区优质房源价格企稳，近郊改造小区迎来价值提升，远郊无配套房源持续承压。
对于购房者而言，当下核心区低总价、近郊地铁旁的老破小性价比凸显，远郊房源则需谨慎选择。
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